Fragen und Antworten IMMAC DFV Hotelinvest 6

Hotelbeteiligungen mit IMMAC / DFV Deutsche Fondsvermögen

Immer wieder wird IMMAC mit der Frage konfrontiert, warum über die DFV schwerpunktmäßig in Hotels investiert wird?

 

Bereits vor zehn Jahren wurde nach Gründung der DFV schnell festgestellt, dass es zwischen den klassischen Betreiberimmobilien Pflegeheimen und Hotels noch viele weitere Parallelen gibt. In beiden Fällen handelt es sich um ein Bettenhaus mit Großküche, Fahrstuhlanlagen und oft einer hauseigenen Wäscherei. Das Thema Brandschutz spielt eine große Rolle und die Verteilung der Instandhaltungsverpflichtungen sind zwischen Investor und Betreiber ähnlich geregelt. Die Pachtverträge sind in beiden Fällen langfristig, und der Pächter sollte als Partner auf Augenhöhe betrachtet werden, nicht als Mittel zum Zweck. Daher sah das IMMAC Objektmanagement von Anfang an keine besonderen Herausforderungen in der langfristigen Betreuung von Hotels.

 

Einige Anleger, die teilweise seit Jahrzehnten mit oft mehreren Beteiligungen an IMMAC Pflegefonds hoch zufrieden sind, haben dennoch Berührungsängste mit einem Hotelinvestment, das vom gleichen Initiator angeboten wird.

 

Hier sind die Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen: 

 

Frage: Führen Compliance und rückläufige Wirtschaft zu weniger Übernachtungen?


Antwort:
In den meisten Unternehmen gibt es heute Vorschriften, die Übernachtungen in Luxushotels ausschließen. IMMAC investiert gezielt und ausschließlich in 3- bis 4-Sterne-Hotels, die von Geschäftsreisenden gern gebucht werden dürfen.

 

Frage: Ist ein Hotelbetrieb nicht saisonabhängig?

 

Antwort: IMMAC investiert in Hotels, die nicht dem Saisonbetrieb unterliegen. Alle Hotels haben entweder ein regionales Alleinstellungsmerkmal oder sind als Tagungs- und Kongress- und/oder Messehotel positioniert und dauerhaft gut ausgelastet.

 

Frage: Werden Tagungen mittelfristig von Online-Konferenzen ersetzt?

 

Antwort: Es geht nichts über den persönlichen Kontakt, den Austausch unter Kollegen, die Gruppendynamik und die Atmosphäre einer Tagung oder eines Kongresses. Online-Konferenzen / Webinare werden auch künftig nur ergänzend eingesetzt werden.

 

Frage: Muss ein Hotel nicht schon einmal bankrott gewesen sein, bevor es sich rechnet?

 

Antwort: IMMAC ist niemals Investor eines Neubaus, sondern investiert in Bestandsobjekte, deren Historie, Wettbewerbspositionierung und Wirtschaftlichkeit tiefgründig recherchiert sind.

 

Frage: Wie sieht es aus mit aktueller und künftiger Konkurrenz in der Umgebung?

 

Antwort: Die Wettbewerbssituation wird im Zuge der Ankaufsprüfung bei jedem Objekt vom hauseigenen IMMAC Research Team geprüft. Ohne die Erkenntnis der dauerhaften Wettbewerbsfähigkeit wird nicht investiert. Aufgrund der hohen Grundstücks- und

Baukosten ist es unwahrscheinlich, dass weitere Wettbewerber hinzukommen, die ein vergleichbares Preis-Leistungsverhältnis bieten können. Eine bei IMMAC übliche moderate Pacht erhöht den Wettbewerbsvorteil zusätzlich.

 

Frage: Lage, Lage, Lage… Welche Lage ist die interessanteste und sicherste?

 

Antwort: Wie bei Pflegeheimen ist auch bei Hotels eine gute Lage dort, wo ein nachhaltiger Bedarf besteht. Auch die Standorte werden vom IMMAC Research genau analysiert und auf ihre nachhaltige wirtschaftliche Perspektive geprüft. Oft sind Hotels mit guter Verkehrsanbindung außerhalb der Innenstadtlagen oder mit Alleinstellungsmerkmal an B-Standorten durch günstige Übernachtungspreise langfristig wirtschaftlich tragfähiger als Objekte im harten Konkurrenzkampf der Innenstädte.

 

Frage: Warum stellt IMMAC die Pachthöhe bei jedem Objekt auf den Prüfstand und reduziert sie sogar teilweise?

 

Antwort: In über 20 Jahren Erfahrung mit rund 150 Betreiberimmobilien hat sich immer wieder bestätigt, dass unabhängig von Patronatserklärungen, Bürgschaften und sonstigen Sicherheiten die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Investitionsobjekts so sein

muss, dass es jederzeit von jedem bonitätsstarken Pächter betrieben werden kann. Eine auskömmliche Pacht ist dabei der Grundstein zum Erfolg.

 

Frage: Warum werden keine Managementverträge geschlossen, die zusätzliche Einnahmen aus Erfolgsbeteiligungen ermöglicht?

 

Antwort: Wer am Erfolg partizipieren will, muss auch den Misserfolg mittragen. Dieses Risiko soll den Anlegern nicht zugemutet werden. Wie bei Pflegeheimen setzt IMMAC auf ein Höchstmaß an Sicherheit hinsichtlich des Eintretens des prognostizierten

Verlaufs der Beteiligungen, damit die Anleger immer ruhig schlafen können.

 

Frage: Die Zahlungsströme sind für Pflegeheime gesichert durch öffentlich geregelte Heimentgelte und ggf. Sozialämter. Wo ist die Sicherheit bei einem Hotel? 

 

Antwort: Die Zahlung ist bereits vor dem Einzug des Gasts durch seine Kreditkarte oder eine Kostenübernahme einer Firma sichergestellt. Ein Hotel arbeitet bereits ab einer Belegung von etwas mehr als 50 % kostendeckend, Pflegeheime müssen eine Belegungsquote von 85 % erreichen. Und um vorübergehenden Auslastungsschwächen erfolgreich zu begegnen, kann ein

Hotelbetrieb mit diversen Maßnahmen (Anbindung weitere Buchungsportale, günstigere Upgrades, Buchungspakete, Veranstaltungen, etc.) kurzfristig und flexibel handeln.

 

Frage: Ich habe schlechte Erfahrungen mit einer Hotelbeteiligung gemacht, kann das mit IMMAC DFV auch passieren?

 

Antwort: Die meisten negativen Erfahrungen wurden gemacht mit Beteiligungen im Luxussegment (Adlon, Heiligendamm etc.) und/oder mit Beteiligungen, bei denen die steuerlichen Verluste im Vordergrund standen, was bis 2005 vielfach der Fall

war. Wie seit über zwei Jahrzehnten bei IMMAC üblich, steht auch bei Hotelbeteiligungen die Rendite und die Prognosetreue im Mittelpunkt des mit dem Anleger gemeinsam verfolgten Interesses. Das beweist auch die bisherige Leistungsbilanz der IMMAC Gruppe. 

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